Московская недвижимость: верить ли официальным ценам?

Вопреки ожиданиям обвала цен после отмены массовой льготной ипотеки, московские застройщики продолжают повышать стоимость квадратного метра. По данным аналитической системы bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2026 года превысила 830 тысяч рублей. За год рост составил 21,4%, а за последние полгода — 7,4%.

Однако, как отмечают опрошенные эксперты, официальные цифры не всегда отражают реальную картину. Фактические сделки всё чаще проходят со значительными скидками, которые могут достигать 10–15% от заявленной цены.

Если рассматривать отдельные сегменты, то подорожание затронуло все категории жилья. Квартиры комфорт-класса продаются в среднем по 423 тысячи рублей за квадратный метр — за год рост составил почти 17,5%. Бизнес-класс преодолел отметку в 616 тысяч рублей за метр, прибавив более 16% за год. Премиальные проекты достигли 1,09 миллиона рублей за квадратный метр, а элитные новостройки — 2,7 миллиона рублей.

Директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин связывает нынешний рост с последствиями массовой льготной ипотеки. По его словам, государственная поддержка стала главным двигателем спроса, что позволило многим семьям выйти на рынок и поддержало строительную отрасль. Однако высокий спрос подтолкнул застройщиков к повышению цен. «Высокий спрос подтолкнул застройщиков повышать цены. Именно годы максимальной государственной поддержки дали рекордный прирост стоимости жилья», — подчеркивает Тумин.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев призывает не доверять слепо официальной статистике. По его мнению, сегодня наблюдается неравномерная динамика: одни объекты дорожают, другие продаются с заметными скидками. «Одни объекты действительно дорожают, тогда как другие реализуются с весьма заметными скидками», — объясняет эксперт. Он добавляет, что реальный дисконт при оформлении сделок нередко составляет 10–15%, а также используются рассрочки и бесплатные кладовые.

Бахчеев также отмечает, что анонсируемый рост цен сам по себе становится инструментом продаж. Если покупатель убежден, что завтра недвижимость подорожает, решение о покупке принимается быстрее. «Формирование ожиданий, что недвижимость будет только дорожать и покупать необходимо именно сейчас, — один из инструментов стимулирования спроса», — говорит он.

Почему Москва дорожает быстрее других регионов? Валерий Тумин напоминает, что современные жилые комплексы включают не только дома, но и полноценную городскую инфраструктуру. Чем выше требования к качеству проектов, тем выше стоимость строительства, и покупатель платит не только за квартиру, но и за окружающую среду.

Эксперты сходятся во мнении, что эпоха безудержного роста осталась в прошлом. Теперь на рынке наступило время точечной конкуренции: одни ЖК прибавляют в цене благодаря удачному расположению и ограниченному предложению, другие вынуждены привлекать покупателей индивидуальными скидками и спецпредложениями.