Рынок недвижимости России: цены пошли вниз

Долгие годы риелторы убеждали: дешевле не будет. Рост цен объясняли подорожанием стройматериалов и высоким спросом. Схема работала: «хочешь квартиру — покупай сейчас». Но теперь этот подход перестал действовать.

По данным РБК, в июне 2024 года снижение цен зафиксировано в 20 из 50 крупнейших городов. Наиболее заметное падение — в Сочи: за месяц цены упали на 1,6%.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме «Движение» заявил: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. Даже скидка в 20% не гарантирует появления покупателей». Эту цитату растиражировали ведущие издания.

Строительство продолжается: новые жилые комплексы появляются в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Реклама обещает счастливую жизнь, но покупателей становится всё меньше.

Рынок не обрушился, а возвращается в нормальное состояние, считает управляющий партнёр ГК «Промплан» Никита Бахчеев. «Снижение цен — не начало кризиса, а естественная коррекция. Несколько лет стоимость жилья росла быстрее доходов из-за льготной ипотеки и ажиотажного спроса. Теперь рыночная ипотека дорогая, покупателей мало, и поддерживать прежние цены сложно», — поясняет он.

С ним согласен основатель УК Smarent Виктор Зубик: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов — признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала автоматически». Первыми подешевели города с максимально раздутым спекулятивным рынком, например Сочи.

Раньше главным аргументом было само наличие новостройки. Теперь покупатели задают вопросы: где расположен дом, удобно ли жить, удастся ли продать квартиру в будущем. Рынок делится на ликвидные и неликвидные объекты. «В Москве и Санкт-Петербурге ликвидные квартиры пользуются спросом, а неликвидные зависают в экспозиции даже со скидками», — отмечает Зубик.

Для тех, кто планирует покупку, ситуация может оказаться благоприятной. «Рынок начинает работать в интересах покупателя: больше выбора, чаще предлагают скидки и рассрочки, продавцы готовы торговаться», — говорит Бахчеев.

На первый взгляд логично снизить цены, если квартиры не покупают. Но на рынке недвижимости это не работает. «У девелоперов высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу. Возможность существенного снижения стоимости ограничена», — объясняет Бахчеев.

Зубик видит проблему в неэффективности проектов: раньше можно было строить в расчёте на растущий спрос, теперь такой подход провалился. Пример — обвал рынка в Сочи. «Девелоперам придётся тщательнее выбирать площадки и считать экономику проектов», — предупреждает он.

Впервые за долгие годы квадратный метр перестал быть активом, который дорожает сам по себе благодаря вере в рост и агрессивной рекламе. Теперь ему придётся доказывать свою ценность, иначе покупателей не будет.