Рынок новостроек России: спрос падает, долги растут

Российский рынок новостроек переживает кризис, масштабы которого трудно вообразить. Квартиры возводятся, дома вводятся, девелоперы запускают новые проекты, однако покупателей становится всё меньше. Участники рынка оценивают, что до 45% квартир в объеме ввода до конца года могут остаться нереализованными. Иными словами, половина новых жилых комплексов рискует оказаться пустой.

За первое полугодие восемь крупнейших компаний отрасли заработали на 12% меньше, чем год назад. Их совокупный долг превысил 4 триллиона рублей.

«Эти финансовые результаты крупнейших застройщиков показывают, что проблемы рынка уже вышли за пределы обычного замедления продаж», — заявил в беседе с MSK1.RU основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

По его словам, застройщики одновременно испытывают давление трех факторов: дорогого кредита, слабого спроса и растущей стоимости реализации новых проектов из-за требований властей.

Девелопер строит не на собственные средства. Ему нужно финансирование, и при высокой стоимости кредита каждый месяц задержки с продажами обходится дорого. Квартира без покупателя — это не просто непроданный товар. Это капитал, замороженный внутри проекта, пока компания несет расходы на финансирование.

«Высокая ключевая ставка делает дорогим проектное финансирование», — подчеркивает Зубик. Чем дольше продается жилой комплекс, тем дольше капитал остается замороженным и тем выше финансовые издержки девелопера.

«При этом девелопер не может просто переложить всю стоимость кредита на покупателя, потому что тот сам столкнулся с дорогой ипотекой», — продолжает Зубик. Покупатель приходит в банк за дорогими деньгами. Если ежемесячный платеж оказывается слишком большим, ему уже неважно, сколько застройщик потратил на кредит. Сделка не состоится.

Цены на квартиры за последние годы выросли, а доступность ипотеки ухудшилась. При этом новостройка во многих случаях заметно дороже готового жилья на вторичном рынке.

Разрыв между первичным и вторичным жильем сейчас может достигать 18–20%. Для покупателя это принципиальный вопрос. Зачем платить существенно больше за объект, которого еще нет, если можно приобрести готовую квартиру, увидеть ее своими глазами, сразу оформить документы и переехать?

В результате деньги уходят с первичного рынка. Особенно заметен интерес к так называемой «молодой вторичке» — домам, построенным примерно в 2015–2025 годах. Такое жилье еще относительно новое, но уже готово. В нем работают лифты и коммуникации, понятен вид из окна, можно проверить состояние дома и района. Главное — не нужно ждать окончания строительства.

«Ключевым драйвером спада выступает разрыв между платежеспособным спросом и уровнем цен», — считает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, число сделок с «молодой вторичкой» уже взлетело почти на 80%. Это хороший показатель того, как изменилось поведение покупателя: он стал гораздо осторожнее выбирать, за что именно платить.

Раньше ожидание окончания строительства можно было воспринимать как разумную плату за будущий рост стоимости квартиры. Сейчас эта логика работает хуже. Если цены перестали расти прежними темпами, а ипотека стала дорогой, переплата за новую квартиру уже не выглядит очевидной инвестицией.

«Девелоперы избегают прямого снижения цен и делают ставку на косвенные инструменты стимулирования — скрытые скидки, субсидирование ставки и траншевую ипотеку», — говорит Тумин. На рекламном баннере цена квартиры при этом может практически не измениться.

Проблема в том, что такие решения не создают нового спроса. Они, скорее, позволяют немного отодвинуть момент, когда покупателю придется столкнуться с полной стоимостью жилья.

Если денег у семьи недостаточно, временное снижение платежа не превращает квартиру в доступную. Оно лишь меняет структуру выплат.

Есть и еще одна проблема. Власти городов предъявляют к новым жилым комплексам больше требований: благоустройство, школы и детские сады, дороги, парковки, общественные пространства, архитектура, инженерная инфраструктура. Для жителя это хорошие новости. Для девелопера — дополнительные расходы и более длинный путь от покупки земли до возврата вложенных средств.

«За последние годы существенно изменилась экономика самого девелоперского проекта, — говорит Виктор Зубик. — Требования к новым ЖК становятся выше: инфраструктура, благоустройство, обеспечение парковкой, социальная нагрузка, архитектура, качество городской среды». Все эти требования увеличивают объем инвестиций и срок, в течение которого девелопер возвращает вложенный капитал.

Получается, покупатель хочет более качественную и комфортную городскую среду, но всё это закладывается в себестоимость квартиры. Однако возможности бесконечно повышать цену уже нет.

Покупатель больше не готов автоматически платить за обещание будущего роста цен. Он сравнивает новостройку со вторичкой, считает ипотеку, оценивает сроки сдачи и всё чаще задает простой вопрос: действительно ли эта квартира стоит своих конских денег?!