Верховный суд изменил правила оспаривания сделок с недвижимостью
Верховный суд выпустил обзор судебной практики, принципиально меняющий правила оспаривания сделок с недвижимостью. В документе разъясняется, что сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не является автоматическим основанием для отмены договора.
Ранее громкие истории вроде дела Ларисы Долиной парализовали рынок вторичного жилья: покупатели опасались, что даже юридически безупречная сделка будет оспорена в суде. Банки, риелторы, нотариусы и юристы работали в условиях крайней неопределённости.
Теперь Верховный суд указал: если продавец осознавал, что подписывает именно договор купли-продажи квартиры, понимал переход права собственности и действовал добровольно, то его внутренние мотивы (например, желание защитить имущество от мошенников) не делают сделку недействительной. Даже если впоследствии выяснится влияние телефонных аферистов.
Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек её совершил. Первое остаётся существенным, второе — нет.
Ещё одно важное изменение касается состояния продавца. Если человек утверждает, что во время сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это необходимо доказать с помощью судебно-психиатрической экспертизы. Уклонение истца от экспертизы может стать самостоятельным основанием для отказа в иске.
Ключевая новелла обзора — обязанность суда исследовать поведение покупателя. Мог ли он заметить странности в поведении продавца? Должен ли был заподозрить мошенническую схему? Если покупатель действовал добросовестно, тщательно проверил документы, оплатил квартиру по рыночной цене и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено.
Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал это ключевым достижением: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — сказал Тумин в своём комментарии MSK1.RU.
Верховный суд также закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признаётся недействительным, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. По мнению эксперта, это устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.
Однако не все юристы считают вопрос окончательно закрытым. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призывает не делать поспешных выводов. Он отмечает, что обзор действительно существенно ограничил применение статьи 178 ГК РФ (о существенном заблуждении), но остаётся статья 177 ГК РФ, позволяющая оспаривать сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.
«И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно если речь идёт о пожилых продавцах, в отношении которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.
Виленский также обращает внимание на проблему реальной взаимности реституции. Формально деньги должны быть возвращены покупателю, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить такое решение бывает невозможно. В этом случае покупатель снова оказывается в ситуации, когда вернуть свои средства практически нереально.
Ещё один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой степени осмотрительности, чем от обычного гражданина. Остаётся открытым вопрос: распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые сами не являются специалистами, но пользуются услугами риелторов или юристов.
Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует для минимизации рисков особенно внимательно проверять документы, историю объекта, порядок расчётов и использовать максимально безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы и счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но существенно снижает вероятность обмана.
