Льготная ипотека сворачивается: кому доступно жилье

Еще несколько лет назад ипотека считалась билетом в нормальную жизнь: квартира, ключи, новоселье. Однако сегодня эта уверенность исчезла. По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться еще на треть, что эквивалентно минус триллиону рублей финансирования жилищного строительства ежегодно.

Много лет рынок жилья подпитывался за счет льготной ипотеки: государство компенсировало часть процентной ставки, позволяя брать кредиты под 6–8% при более высоких рыночных. Результат — массовый спрос, рекордные темпы строительства и непрерывный рост цен. Однако сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки, которая предполагает почти революционный подход: ставка будет зависеть от количества детей.

Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер предупреждает: повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером, который вытеснит с рынка целые категории заемщиков. Уже сейчас банки ужесточили требования, дольше рассматривают заявки и тщательнее проверяют доходы. Если новые ограничения примут, снижение выдач на 20–30% практически неизбежно. Фактически государство отказывается от массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке в первую очередь многодетных.

На фоне роста ставок встает вопрос о безопасной долговой нагрузке. В Госдуме ориентиром назвали 30% дохода семьи: если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой, а при половине дохода возникают серьезные риски. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, когда на ипотеку уходит более 40% дохода, бюджет становится крайне уязвимым, а при половине «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения».

Особенно остро проблема проявляется при рыночных ставках 17–20%. Даже небольшой кредит при таких условиях превращается в серьезное ежемесячное обязательство. Банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношению ежемесячных платежей к доходу. Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: стандартный уровень до 30% — «комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика». Однако предельная зона — 40–50% — чревата просрочками при любой неприятности. Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.

Эксперты подчеркивают: универсального правила не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик замечает: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после платежа остается 25 тысяч на все расходы, любой форс-мажор разрушит бюджет. Совсем другое дело, когда остаются сотни тысяч. Поэтому нужно учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку.

Рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки не приходится. По оценке Креера, более сбалансированные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого рынок будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Вопрос в том, снизят ли девелоперы цены.