Микроапартаменты без окон за миллионы

Столичный рынок недвижимости добрался до очередного минимума: москвичам начали предлагать так называемые микроапартаменты. Самый показательный вариант — 6 кв. м за 1,9 млн рублей. Это помещение на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки, без окон, с совмещённым санузлом и необходимостью ремонта. До станции метро «Савёловская» можно дойти пешком.

Рядом с «Академической» за 2,1 млн рублей предлагают уже 10 кв. м с отдельным входом со двора, санузлом и счётчиками — на фоне первого варианта это почти роскошь.

Возле «Люблино» за 3 млн рублей выставлен объект площадью 31 кв. м без единого окна. Внутри — две комнаты, кухня на 5 кв. м, гардеробная, техника, евроремонт и тёплый пол в санузле.

Спрос на такие помещения есть. Причина простая: обычная квартира в Москве стоит настолько дорого, что покупателю остаются только апартаменты — а это, напомним, нежилое помещение.

«Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остаётся дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше», — говорит основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик. — «Потратить 10–20 тысяч рублей на ресторан, 300 тысяч на поездку или покупку гораздо легче, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. А зумеры вообще в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив».

Микроапартаменты в подвальных и цокольных этажах оформляют как нежилые именно потому, что жить там по нормативам Жилищного кодекса невозможно. Поэтому ориентироваться только на низкую цену неверно, поясняет директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин. К стоимости нужно сразу прибавить расходы на ремонт, инженерию, содержание, налоги и возможную скидку при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не действуют некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может оказаться существенно выше. По словам Тумина, для отдельных видов нежилой недвижимости ставка доходит до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно составляет 0,1–0,3%.

«Указанное в объявлении состояние „требует ремонта“ при площади 6 квадратных метров означает, что фактически нужно создавать жилое пространство с нуля», — объясняет Тумин.

На нескольких квадратных метрах нужно разместить санузел, инженерные коммуникации, вентиляцию, мебель, технику и места хранения. При этом маленькая площадь не делает инженерные работы пропорционально дешевле — наоборот, стоимость ремонта в пересчёте на квадратный метр может оказаться намного выше, чем в стандартной квартире.

Перед покупкой эксперт советует составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до состояния, в котором им можно хотя бы отдалённо пользоваться.

Это требует отдельного расчёта сантехники, вентиляции, электрики, гидроизоляции, мебели и техники. Если канализация расположена ниже уровня городской сети, может понадобиться насосная станция. Если стены нуждаются в дополнительной гидроизоляции, это тоже нужно учитывать сразу.

Есть простой способ не попасть в ловушку недобросовестного продавца: попросить показать не красивые фотографии будущего интерьера, а техническую часть помещения — вентиляцию, канализацию, проводку и другое.

«Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы вокруг периметра — тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте. Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы — отопление, канализация, электрощиты», — объясняет Тумин.

В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание, поэтому придётся организовывать принудительный воздухообмен. В зависимости от конструкции это могут быть отдельные вытяжные устройства или полноценная приточно-вытяжная система.

С канализацией ещё сложнее. Цоколь находится ниже уровня земли, поэтому стоки не всегда уходят самотёком. При использовании насосного оборудования появляется дополнительная система, которую нужно обслуживать и которая зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», — отмечает эксперт.

Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором. Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Тумин советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве.

«Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», — предупреждает эксперт.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. По словам Тумина, на рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространённая ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду — посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать. Тумин отмечает, что рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придётся искать гораздо более специфического покупателя.