Ипотека лишь для избранных, но новостройки собирают триллионы
В 2025 году россияне вложили в покупку новостроек 1,7 триллиона рублей собственных средств, согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ». Из этой суммы 1,1 триллиона рублей составили сделки за наличные, а около 600 миллиардов — первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Для сравнения, общая выручка девелоперов от продажи нового жилья достигла 5,2 триллиона рублей.
Эти показатели особенно контрастны на фоне растущих требований к доходам заемщиков. Чтобы оформить ипотеку в Москве, теперь необходимо зарабатывать не менее 267 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге минимальный доход составляет около 194 тысяч, в Казани — 161 тысячу рублей. В девяти из шестнадцати исследованных регионов доход от 100 тысяч рублей уже стал обязательным условием.
Такое соотношение данных формирует парадоксальную картину.
Формально рынок демонстрирует активность: сделки заключаются, деньги поступают, строительство продолжается. Однако массовый покупатель постепенно вытесняется с ипотечного рынка, уступая место клиентам с весьма значительными финансовыми ресурсами. Рынок жилья всё дальше отходит от концепции массовой доступности, о которой ранее говорил президент Владимир Путин.
«Рынок сжался до заемщиков с белыми доходами»
Около трети всех средств в новостройках — это собственные сбережения граждан, а не кредитные деньги. Это меняет природу рынка, делая его менее зависимым от доступности ипотеки и более — от восприятия недвижимости как надёжного долгосрочного актива. Люди вкладывают накопления не в криптовалюты или золото, а в квартиры, будучи уверенными в их постоянном подорожании.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — пояснил в интервью основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — «Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
По мнению Зубика, смягчения условий в ближайшее время не произойдёт.
Банки уже работают с наиболее платёжеспособной категорией клиентов и не станут снижать требования до стабилизации инфляции и изменения денежно-кредитной политики, то есть существенного снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке.
«Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — отметил эксперт.
Он констатировал, что ипотека перестала быть массовым инструментом, превратившись в продукт для узкого круга высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей. Для остальных рынок либо закрыт, либо требует альтернативных решений, таких как рассрочка, помощь семьи или продажа другого актива.
«Кредит доступен лишь избранным»
«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласился генеральный директор INFULL, ипотечный брокер Андрей Креер.
Даже при начале снижения ключевой ставки, конечные ипотечные ставки вряд ли быстро войдут в доступный диапазон, полагает эксперт.
«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен. Пока же это время вынужденного ожидания для большинства покупателей», — добавил Креер.
«Именно поэтому всё больше сделок совершается либо без ипотеки, либо с минимальным заемным плечом. Люди, у которых есть накопления, предпочитают не ждать „лучших времен“, а фиксировать деньги в понятном активе», — считает аналитик.
Почему люди всё равно несут деньги в бетон
«Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказал главный аналитик компании «Циан» Алексей Попов.
Однако не все эксперты разделяют оптимизм. Андрей Креер не видит позитива в будущем: «Льготные программы стали лишь „костылем“, маскирующим фундаментальную недоступность кредита в целом. Без системного снижения базовой стоимости заемных средств любые точечные меры лишь создают перекосы».
Не стоит ожидать не только снижения ипотечных ставок, но и падения цен на квадратные метры, отметил директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин:
«Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы».
Таким образом, рынок новостроек в России сегодня характеризуется парадоксами. С одной стороны, отмечаются рекордные вложения собственных средств, высокая выручка застройщиков и стабильный спрос со стороны обеспеченных покупателей. С другой — ипотека стала практически недоступной для большинства населения. При этом недвижимость продолжает привлекать огромные финансовые потоки.
