Когда упадут цены на новостройки в России?

На рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: строящихся жилых комплексов много, а реальных покупателей всё меньше. Ипотека остаётся малодоступной из-за высоких ставок, а цены на квартиры не снижаются. На этом фоне основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил, что за год число покупок нового жилья сократилось вдвое, и не исключил падения цен на новостройки до 30%. Однако, по его мнению, даже такое снижение не оживит спрос — покупатели ждут реально доступных ипотечных программ.

Девелоперы активно рекламируют скидки, рассрочки и бонусы, иногда до 15–30%. Однако, как поясняет основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, эти предложения часто оказываются уловкой: «По сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты». Второй инструмент — субсидированная ставка или рассрочка, но и здесь реальность не всегда соответствует рекламе. Зубик считает, тотального обвала цен не будет: рынок скорее сегментируется с сильной дифференциацией по локациям и проектам.

Ипотечные ставки в России сейчас составляют чуть ниже 20% (по данным «Дом.РФ»), хотя в январе они достигали 30%. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает, что девелоперы не заинтересованы в снижении цен: «Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется». По его словам, инвесторы всё чаще переключаются на индустриальную недвижимость — готовые производственные помещения, которые приносят стабильную прибыль уже через пару лет. Вложения в жильё перестали быть выгодными: окупаемость растягивается на 10–15 лет, а цены на строящееся жильё в среднем на 20–30% выше готового.

Оптимисты указывают, что проблема нераспроданности преувеличена. По данным Виктора Зубика, в Москве и Московской области (с Новой Москвой) строится более 56 млн кв. м, а не продано лишь около 10 млн кв. м — то есть чуть больше 20%. Причём в эту статистику входят дома со сроком сдачи в 2029–2030 годах, поэтому время на продажу ещё есть. «Даже здесь я бы не стал рассчитывать на масштабные скидки, поскольку цену продажи, по сути, ограничивает банк в рамках проектного финансирования», — добавляет Зубик.

Никита Бахчеев подтверждает, что девелоперы не будут резко снижать цены: «Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жилье продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет». Даже если комплекс реализован лишь наполовину, это не критично для застройщика. Грамотный девелопер скорее выдержит темп продаж и реализует проект дольше, чем пойдёт на резкое удешевление.

В итоге рынок жилья не обваливается, а расслаивается. Старая модель с дешёвой ипотекой и инвестиционным спросом перестала работать. Покупатели стали осторожнее, а квартира перестала быть «само собой разумеющимся» приобретением.