Московские новостройки стали клубом для избранных
Доля квартир дешевле 10 млн рублей в столичных новостройках сократилась с 22% до 3% за год. Эксперты описывают ситуацию как катастрофическую.
23 марта, 2026, 03:10 11
Новоселы выражают недовольство не только чрезмерно высокими ценами, но и низким качеством жилья.
Источник:
Московский рынок новостроек переживает фундаментальные изменения, которые эксперты оценивают как почти катастрофические. Доступное жильё стремительно исчезает: если год назад квартиры стоимостью до 10 млн рублей составляли 22% предложения, то сейчас их доля упала до 3%. При этом половина всех лотов на рынке уже превышает цену в 20 млн рублей.
Средняя стоимость квадратного метра в Москве и области за год выросла на 20%, но эта цифра не отражает главного. Рынок не просто дорожает, а качественно меняется: бюджетные варианты не столько подорожали, сколько фактически перестали появляться в новых проектах.
Причины исчезновения доступного жилья
Как отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».
- Рост себестоимости. За два года значительно подорожали стройматериалы, рабочая сила и финансирование. Параллельно ужесточились градостроительные требования, что сделало невозможным согласование простых и дешёвых «коробок». Строить доступное жильё стало нерентабельно.
- Смена стратегии девелоперов. Застройщики переориентируются на сегменты бизнес- и премиум-класса, где выше прибыль, стабильнее спрос и меньше зависимость от ипотечных программ. Это автоматически вытесняет с рынка бюджетные предложения.
- Последствия льготной ипотеки. Ранее повышенный спрос, подогретый госпрограммой, позволил удержать высокий ценовой уровень. Хотя сама льготная ипотека больше не действует, её эффект продолжает влиять на рынок.
По мнению Зубика, резкого снижения цен ждать не стоит. Предложение сокращается, а новые проекты запускаются медленно. Застройщики адаптируются, предлагая рассрочки и гибридные ипотечные продукты, но рынок становится сильно фрагментированным.
Схожую оценку даёт директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его данным, средняя цена «квадрата» в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей, то есть почти на 27%. К концу 2025 года средняя квартира комфорт-класса в пределах Старой Москвы стоила уже больше 21 млн рублей.
При этом само предложение в массовом сегменте сократилось вдвое — с 21 до 10 тысяч лотов. Покупатель сталкивается не только с запредельными ценами, но и с катастрофическим сужением выбора.
Тумин называет несколько причин: прекращение действия массовой льготной ипотеки, рост себестоимости строительства и введение с 2025 года ограничений на проектирование квартир площадью меньше 28 кв. м. «Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до «семейной ипотеки», рассрочки или вторичного рынка», — констатирует эксперт.
Кризис доступности ипотеки
Дополнительным барьером стала высокая стоимость кредитов. Основатель агентства Stretch Estate Ольга Стречная отмечает: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».
При таких ставках ежемесячный платёж за жильё стоимостью 12–15 млн рублей достигает 200–250 тысяч рублей, что доступно лишь узкому кругу состоятельных покупателей или тем, кто вынужден совершать сделку из-за жизненных обстоятельств.
Возникает парадокс: формально рынок не падает, цены растут, сделки совершаются. Однако он всё больше отдаляется от финансовых возможностей большинства граждан. Ключевой вопрос сегодня — не в стоимости квадратного метра, а в том, для кого этот рынок теперь вообще существует.
Читайте также
