Путин о расширении ипотеки: доступность жилья под вопросом
Станет ли жилье более доступным для россиян?
В ходе программы «Итоги года» Владимир Путин высказался за расширение действия семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где такая возможность пока отсутствует.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил президент. Он подчеркнул, что программы поддержки, включая семейную ипотеку под 6% и региональные со ставкой не выше 2%, должны быть сохранены и развиваться. Путин рекомендовал молодым семьям обращаться за кредитами именно в регионах с пониженными ставками.
Одновременно глава государства констатировал, что в текущем году отрасль демонстрирует спад. Если в 2024 году было введено 107,8 миллиона квадратных метров жилья, то по итогам 2025 года ожидается лишь 103–105 миллионов квадратных метров.
Насколько же жильё сегодня доступно при том, что 70% новостроек остаются непроданными? С этим вопросом после президентской прямой линии MSK1.RU обратился к экспертам рынка недвижимости, чьи оценки оказались в основном пессимистичными.
Высокая цена кредитов
Основным фактором, сдерживающим ипотечный рынок, остаётся дороговизна заёмных средств. Несмотря на начавшийся цикл смягчения денежно-кредитной политики и снижение ключевой ставки ЦБ до 16%, базовые ипотечные программы для большинства семей по-прежнему недоступны.
По расчётам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при сумме кредита в 6 миллионов рублей — средней для двухкомнатной квартиры в крупном региональном центре — ежемесячный платёж на 30 лет составляет около 100 тысяч рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — отметила Лисицкая.
Когда кредитный платёж превышает среднюю зарплату по региону, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», лишающий людей возможности улучшить жилищные условия.
Эксперт также указала на любопытный тренд последних месяцев: всплеск активности покупателей вызван не ростом их благосостояния, а опасениями перед грядущими изменениями. В правительстве активно обсуждается реформа льготных программ, в том числе введение дифференцированной ставки в зависимости от числа детей.
Для многих россиян это стало сигналом к действию — успеть оформить кредит на текущих условиях. Желание «запрыгнуть в последний вагон» создаёт временные всплески спроса, которые, однако, не меняют общей тенденции к охлаждению рынка, пояснила специалист.
Роль государственной поддержки
«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласился генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В ситуации, когда традиционные рыночные механизмы перестали работать, поддержка государства становится жизненно необходимой.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — поддержал месседж президента Креер.
Ольга Лисицкая добавила, что основную долю сделок сейчас формируют семьи с детьми до 6 лет — целевая аудитория семейной ипотеки. Люди либо приобретают первое жильё, либо меняют малогабаритные квартиры на более просторные. Льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что некоторые используют её как инвестицию, покупая жильё «про запас» для будущих детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркнула Лисицкая.
Тем не менее, по мнению Андрея Креера, эта вынужденная зависимость от субсидий указывает на глубокую системную проблему. Без решения ключевого вопроса — высокой базовой стоимости кредита — дальнейшее расширение льгот может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы.
Прогнозы экспертов
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор МГСУ Кирилл Кулаков связал снижение объёмов строительства, озвученное президентом, со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
Он отметил, что даже в условиях сокращения рынка цены на новостройки не снижаются. Это объясняется высокой стоимостью фондирования, которая влияет на цену стройматериалов, техники и транспортных услуг.
«Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатировал профессор. По его словам, это «предвестник концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
Кулаков уверен, что в следующем году падения цен не произойдёт. Вместо этого он прогнозирует ценовую диверсификацию: стабилизацию в одних сегментах и рост в рамках инфляции — в других.
Эксперт надеется, что молодые семьи, о которых говорил президент, будут приобретать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — заявил Кулаков.
Андрей Креер, в свою очередь, ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса на вторичном рынке жилья, упомянутом Путиным. При этом он подчеркивает, что нормализация рынка и восстановление его доступности займут продолжительное время, так как ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
