Рынок недвижимости 2026: ипотека падает, цены растут

Российский рынок жилой недвижимости вступил в 2026 год в условиях глубокого кризиса. Чиновники избегают этого термина, но ситуация очевидна. Даже министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин подтвердил: по итогам 2025 года объём выдачи ипотечных кредитов в стране сократился на 21%. По его словам, лишь льготные программы удержали рынок от более значительного падения.

«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.

Однако в 2026 году условия, например, семейной ипотеки планируют существенно ужесточить: каждая семья сможет получить только один льготный кредит. Ранее обсуждались и другие меры, такие как прогрессивная процентная ставка в зависимости от количества детей или привязка кредита к региону постоянной регистрации заёмщика, но пока эти предложения не реализованы.

Параллельно власти отказываются от поддержки застройщиков. Минстрой сообщил, что продление моратория на штрафы за перенос сроков ввода жилья не планируется. Следовательно, с 2026 года дольщики вновь смогут взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.

На этом фоне масштабы переноса сроков достигли рекордных значений. Согласно совместному исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России будет перенесён ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья — это исторический максимум. Более того, авторы исследования ожидают, что общий объём ввода МКД в 2026 году сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.

Несмотря на все ограничения, эксперты едины во мнении: цены на жильё продолжат повышаться.

Рост будет, но умеренный

Директор рынков России и СНГ компании в сфере недвижимости fam Properties Валерий Тумин прогнозирует в 2026 году рост цен на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.

«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — говорит Тумин в беседе с MSK1.RU.

В банковской системе сейчас сосредоточено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств выйдут на рынок первичного жилья, это способно существенно поддержать спрос.

При этом вторичный рынок, по словам Тумина, будет вести себя сдержаннее: «Здесь возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост».

Уже сейчас статистика подтверждает этот тренд: в ноябре снижение цен на вторичное жилье было зафиксировано в 17 из 50 крупных городов, включая не только окраины, но и центральные районы. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.

Всё зависит от ключевой ставки?

Более оптимистичный сценарий для первичного рынка закладывают аналитики «Циана». Алексей Попов, главный аналитик компании, в беседе с MSK1.RU рассказал, что «Циан» в базовом прогнозе ожидает роста цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.

«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — поясняет Попов.

Дополнительным фактором роста он называет структурные изменения рынка: «Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где цены априори выше».

По вторичному рынку прогноз более сдержанный. В «Циане», по словам Попова, ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.

«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого заградительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отмечает аналитик.

Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки сдачи.

«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — говорит Тумин.

Таким образом, главные вопросы года: насколько быстро снизится ключевая ставка и сколько «депозитных» денег в итоге дойдет до рынка жилья. Именно это определит, насколько подорожают квартиры.